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EMMANUEL MACRON PEUT IL VRAIMENT FAIRE BAISSER LE PRIX DE L'IMMOBILIER ?

Publiée le 11/01/2018

Pour Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, la politique logement engagée par Emmanuel Macron, visant soutenir l'offre plutôt que la demande, reste risquée. Analyse.

Le regard que porte le Président de la République sur l’immobilier résidentiel reste un mystère. D’évidence, le sujet l’intéresse mais deux caractéristiques marquent son approche : elle n’est pas empathique avec les acteurs du secteurs, de qui il se méfie sans doute, et elle est plus macro-économique que myope. D’où ce sentiment de la communauté immobilière de n’être pas aimée et que l’exécutif actuel n’aime pas le logement. L’auteur même de ces lignes a pu le penser.

A la réflexion, l’action menée jusqu’à présent est cohérente, mais rien ne garantit qu’elle sera gagnante. Elle est cohérente parce qu’elle préfère jouer sur la solvabilisation de la demande par la baisse des aides plutôt que de remplir le tonneau des Danaïdes des soutiens publics aux ménages. En clair, en réduisant les APL, dans le privé (la loi de finances prolonge bel et bien en 2018 la baisse de 5 euros des APL décidée pour le dernier trimestre de 2017) et dans les HLM, avec une baisse de 60 euros, le gouvernement entend faire baisser d’autant les loyers. Idem avec la quasi disparition des APL accession, qui devrait peser sur le prix des ventes des logements : si un propriétaire ou un producteur veut pouvoir vendre, il faudra bien qu’il ajuste le prix selon les capacités contributives des ménages. Quant à la suppression du Pinel dans les zones non tendues et à la moindre puissance du PTZ sur les mêmes territoires, elle pourrait en toute logique produire aussi ces effets déflationnistes sur les prix des logements neufs, en accession comme en investissement. 

En fait, dans une France qui s’apprête à acter que l’inflation de son économie tangente le zéro, c’est sur le levier de la baisse du prix des biens et des services qu’il faut désormais compter pour soutenir la croissance plus que sur l’augmentation des revenus, qui n’est pas au rendez-vous de l’histoire. Dans les autres secteurs que le logement, c’est ainsi que cela se passe. Le problème avec le logement, c’est que la formation de ses prix n’obéit pas à des règles aussi simples que les autres produits.Dans le neuf, l’équation est complexe, intégrant le coût du foncier, qui ne cesse de croître, celui de la main d’œuvre, qui doit être toujours plus qualifiée, celui des matières premières, non maîtrisable, et la marge, plus proche de 10% que de 20, difficilement compressible si l’on veut que les entreprises de. de promotion soient saines. Dans l’ancien, les propriétaires ajustent leurs prétentions en fonction du marché, mais aussi inconsciemment de la fiscalité sous laquelle ils ploient, et surtout en fonction de la demande. 

En somme, dans les zones les moins attractives, la méthode Macron peut fonctionner. Ailleurs, elle va désolvabiliser les acquéreurs et les locataires sans troubler les esprits ni des promoteurs ni des propriétaires cédants : dans ces grandes villes ou leur périphérie, qui ont vu leurs prix monter au cours de l’année écoulée, on trouvera toujours un réservoir de clients solvables. Là, les solutions sont moins mécaniques et passent par la création d’une offre alternative, essentiellement en aménageant le territoire pour que les familles trouvent d’autres zones à la mesure de leurs attentes, en termes d’accessibilité des villes phares et d’intérêt économique et culturel propre. 

Au bout du compte, 2018 promet d’être une année charnière.D’abord, là où la pression de la demande ne soutiendra pas les prix, et où le marché avait déjà largement fait son office, rien ne dit que les loyers ni les prix de vente baisseront encore... mais il est sûr que locataires et acquéreurs y seront moins aidés. Leur taux d’effort croîtra et pèsera sur leur capacité à passer à l’acte et sur leur reste à vivre, gage de capacité à consommer et d’alimenter la croissance de l’économie. Ailleurs, les prix ne baisseront pas. S’agissant des loyers, leur assagissement passé, qui a même rendu inutile l’encadrement, ne sera que très faiblement suivi d’un second réglage. On voit mal les bailleurs privés baisser leurs loyers de 5 euros, n’en déplaise au Président Macron, qui les y avait exhortés. Et on voit mal les prix au mètre carré comprimés à l’une du montant des APL accession supprimées.

Alors bien sûr, il y a ces mesures qui s’attaquent à la racine du mal, mobilisation du foncier public, allègement de la taxation de la plus-value sur les cessions de terrains privés, allègement des normes, fluidification des process de délivrance des permis de construire, concepts d’extension des plus grandes métropoles. Elle n’agiront pas instantanément, c’est le moins qu’on puisse dire. Il faudra entre trois et cinq ans avant que leurs effets, qui ne font pas de doute sur le fond, se fassent sentir sur l’abondement de l’offre et éventuellement sur la détente des prix dans les zones congestionnées. Le choc d’offre, expression utilisée par l’exécutif au début du quinquennat, n’aura pas lieu, au sens où on choque le malade. Il s’agira plutôt d’un lent rétablissement.

Il reste une question, ontologique : le marché peut-il être moral ?Les bailleurs, les propriétaires, les producteurs peuvent-ils consentir un effort simplement parce qu’ils se disent qu’il n’est pas bien de rejeter des ménages que des niveaux de loyer ou de prix de vente élevés empêchent de louer ou d’acheter ? Contre toute attente, ce n’est pas si fou que cela. Bien sûr, la vertu se teinte de calcul : si je place mon prix trop haut, je rallonge mon délai de commercialisation, je ferme la clientèle potentielle, je m’expose à des impayés de loyer ou à ce que la condition suspensive de crédit d’acquisition ne soit pas levée. Pour la vertu, il y a quelque chose d’honorable à vendre à un jeune ménage parce qu’on aura accepté de négocier ou de louer à un salarié ou un entrepreneur indépendant méritant. Sans angélisme, à l’heure de l’économie collaborative, on ne peut écarter ce ressort. Il n’est pas rare que les agents immobiliers fassent valoir cet argument, en l’associant au précédent: "Ce sont des gens bien et mieux vaut tenir que voir venir: vous devriez réfléchir à leur offre."

Bref, rendez-vous dans un an. Si le pari d’Emmanuel Macron quant aux prix de l’immobilier résidentiel n’est pas gagnant, l’opinion, que la macro-économie laisse froide, ne l’entendra pas cette oreille. A moins que les deux autres paris présidentiels, celui de la relance de l’emploi et celui de l’augmentation du pouvoir d’achat par l’allègement des impôts et des taxes, ne réussissent et ne lui donnent du baume au cœur.

 Source : https://www.capital.fr/immobilier/emmanuel-macron-peut-il-vraiment-faire-baisser-les-prix-de-limmobilier-1264273

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