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L'IMMOBILIER, UN PLACEMENT TOUJOURS AUSSI INTÉRESSANT

Publiée le 20/09/2017

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Si les Français apprécient tant l’immobilier, c’est qu’il n’est pas seulement un réceptacle pour placer leurs économies, comme le sont les produits financiers.

La pierre permet de se constituer un patrimoine sur le long terme, avec l’avantage rare en matière d’épargne, grâce au crédit, de ne pas exiger un gros apport d’argent personnel. Restera juste à choisir le bon type de bien (neuf ou ancien) et le dispositif fiscal adéquat afin de répondre au principal objectif visé : obtenir des revenus (immédiats ou pour ses vieux jours), disposer d’un capital à terme ou alléger ses impôts.

Financement à crédit

Seuls les frais de notaire doivent être payés au comptant par l’acheteur Acquérir un bien locatif est l’un des rares actes patrimoniaux qu’il est possible de réaliser sans avoir les fonds nécessaires. En effet, en recourant au crédit –encore très bon marché en ce moment–, vous aurez seulement besoin d’avancer les frais de notaire, soit un apport personnel inférieur à 10% du prix d’achat dans l’ancien (les banquiers rechignent désormais à financer 100% d’un achat immobilier). Ensuite, votre affaire est supposée rouler toute seule, les loyers perçus servant à rembourser le prêt.

En vérité, ce sera un peu plus compliqué que cela, car les loyers ne couvriront jamais totalement les mensualités de crédit et les charges de propriété (syndic, assurances, taxe foncière…). Il faudra donc chaque mois, durant toute la période de location, mettre un peu d’argent de côté afin de parer à ces frais. Mais grâce au crédit souscrit, l’effort restera modeste.

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Déficit foncier déductible

Les charges de propriété sont retranchées du revenu taxable A condition d’opter pour le régime "réel" et donc de remplir le formulaire spécifique 2044 pour déclarer ses recettes locatives, l’immobilier ancien permet de déduire de ses loyers 100% des charges de propriété, et ainsi d’abaisser sensiblement la facture d’impôts. Intérêts du crédit, primes d’assurance, impôts locaux, factures d’entretien du bien, gros travaux, salaire du gardien, honoraires de gestion locative… Autant de charges qui viendront donc en déduction des loyers taxables. Mieux, si le montant des charges excède le total des loyers annuels perçus, le déficit foncier ainsi créé sera imputable sur votre revenu global (à l’exception des intérêts du prêt, seulement déductibles des loyers), et cela à hauteur de 10.700 euros par an. De quoi doper la rentabilité du bien de 0,3 à 0,5 point (voir tableau ci dessous).

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Avantages fiscaux

Dans le neuf, de nombreux dispositifs permettent d’alléger les impôts Certes, acheter dans le neuf revient 25% plus cher que dans l’ancien. Mais vous bénéficiez alors d’une palette de dispositifs de défiscalisation beaucoup plus large. Il y a, par exemple, les résidences meublées pour seniors ou étudiants, formules où le studio acheté est loué au gestionnaire de la résidence, qui vous reverse un loyer garanti. Fiscalement, vous avez le choix entre le dispositif Censi-Bouvard, qui offre une réduction d’impôts de 11%, ou, souvent plus rentable, le système "d’amortissement", étudié plus loin dans le détail. Il a aussi, du côté du non meublé, le dispositif Pinel, qui octroie une réduction d’impôts de 12 à 21% selon la durée de location choisie. Bref, à condition d’être vigilant sur l’emplacement du bien, vous verrez qu’il y a de quoi diminuer la facture du fisc.

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Objectif retraite

En achetant à 45 ans, le bien sera entièrement payé avant de quitter la vie active Tout comme l’assurance vie, la pierre doit occuper une place de choix dans la préparation de sa retraite. Mais pour réussir son coup, il faut s’y prendre assez tôt. L’idéal est d’acquérir son logement autour de 45 ans, via un crédit sur 15 ans, pour être certain qu’il soit entièrement payé une fois quitté le monde de l’entreprise. Charges mises à part, il ne vous coûtera alors plus rien, et les loyers joueront pleinement leur rôle en complétant la pension de retraite perçue.

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Les rentabilités servies dans l’ancien selon le régime fiscal choisi

* Hypothèses : investisseur imposé à 30%, bien de 200.000 euros acheté via un crédit sur 15 ans à 1,6%, revente effectuée au bout de 15 ans, au prix d’achat.

Pour un même bien exigeant 10.000 euros de travaux, nos simulations montrent une différence de rentabilité de 0,4 point entre le régime fiscal "microfoncier" (appliqué par défaut), qui accorde seulement 30% d’abattement aux loyers taxables, et le régime "réel", choisi sur option, grâce auquel l’investisseur peut déduire toutes ses charges de ses loyers, puis de son revenu global.